随着社会经济快速增长，人口城市化加剧，房屋租赁风生水起，越来越多的房屋租赁合同纠纷也随之而来。这不仅涉及到众多人民群众的切实利益，对地方经济发展也有重要影响。处理好房屋租赁合同纠纷案件至关重要。
2019年3月，君君同佳佳就XX楼XX号XX室房屋在微信上口头达成约定形成租赁合同关系，约定租金为2680元/月，物业费根据实际产生的费用进行缴纳；双方表示不再另行订立书面合同，并约定自4月1日开始计算租金。4月19日，因宽带缴纳期限届满佳佳要求君君支付三个月宽带费合计540元（宽带费按季度交），佳佳迫于压力支付了540元。此后佳佳多次向君君催收，君君推三阻四之后答应于5月10日前缴纳4月房租。但直到5月10日，君君也没有支付。后佳佳于8月13日再次催收，君君依旧含糊其辞以手头没有钱为由拒绝缴纳。后佳佳一直在催收，然君君却不再有回音。在君君承租的4月到10月期间，一共向佳佳支付了2000元房租，仍拖欠15000元租金。
案例解读
一、没有签订租房合同的房屋租赁关系是否成立
本案中佳佳与君君于微信上通过口头约定形成了租赁合同关系，没有约定明确的租赁期限，直至2019年10月，合计租赁6个月，属于不定期租赁合同关系，受国家法律保护，可以成立租赁合同关系。
二、在租赁合同中没有约定是否可以转租的情况下，佳佳是否拥有合法转租权
本案中佳佳在与君君形成租赁合同关系时，并没有经过出租人的同意，佳佳作为承租人同出租人的租赁合同中也没有明确约定承租人佳佳是否拥有对该房屋的转租权。此时佳佳作为承租人与次承租人君君签形成租赁合同关系，属于无权处分。此时如果取得了出租人的追认，那么佳佳即拥有了转租权，该转租合同有效；若未取得拒绝追认，则佳佳没有转租权，转租行为无效。
三、佳佳能够拿回君君拖欠他的租金15000元吗？转租合同中没有明确约定违约金条款，是否可以主张违约金？违约金是多少？
本案中，如果佳佳一开始即拥有合法转租权或在无权处分行为之后获得出租人的追认取得处分权，那么佳佳与君君形成的租赁合同关系就合法有效，佳佳就能够拿回君君拖欠的15000元租金；此时，即使转租合同中没有明确约定违约金条款，也是可以依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定获得不超过实际损失30%的违约金赔偿的。
综上，如果承租人和房东签的合同中没有写明可以转租的话，承租人是不可以转租的，如果转租了，房东是可以解除合同的。
供稿：林立力
